• Beschlussquoren für bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum

Beschlussquoren für bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum

30.12.2019

Bei Abstimmungen über bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum wird häufig darüber gestritten, mit welcher Mehrheit entsprechende Beschlüsse zu fassen sind. Die rechtlichen Grundlagen sind verstreut im ZGB sowie im Stockwerkeigentumsreglement zu finden und meistens auslegungsbedürftig.

Das Stockwerkeigentumsrecht verweist für die Definition der baulichen Massnahmen auf das Miteigentumsrecht (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Im Miteigentumsrecht wird zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen unterschieden. Notwendige Massnahmen dienen der Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit der Sache (ZGB 647c). Nützliche Massnahmen bewirken eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Gebrauchsfähigkeit der Sache (Art. 647e ZGB). Luxuriöse Massnahmen dienen der Verschönerung oder der Bequemlichkeit der Sache (Art. 647e ZGB).

Soweit die verschiedenen baulichen Massnahmen im Reglement nicht anders definiert sind, gelten die Definitionen des Miteigentumsrechts auch im Stockwerkeigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Für die Frage nach dem anwendbaren Beschlussquorum für die einzelnen Kategorien der baulichen Massnahmen gelten die Beschlussquoren des Miteigentumsrechts aber nicht.

Vielmehr verweist das Stockwerkeigentumsrecht ergänzend auf die Bestimmungen des Vereinsrechts (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Damit werden die Beschlüsse mit der Mehrheit der Stimmen der in der Stockwerkeigentümerversammlung anwesenden oder gültig vertretenen Stockwerkeigentümer getroffen (Art. 67 Abs. 2 ZGB), soweit im Stockwerkeigentumsreglement nicht eine anderslautende Regelung vorgesehen ist, wie beispielsweise das Zustimmungserfordernis aller Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft oder nur der stimmenden Stockwerkeigentümer (also ohne Enthaltungen). Das Bundesgericht hat in diesem Zusammenhang aber klargestellt, dass von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Quorumsregelungen in Stockwerkeigentumsreglementen klar formuliert sein müssen, damit sie gültig sind. Sind sie unklar abgefasst, gilt die gesetzliche Regelung.

Im Zusammenhang mit einem Entscheid bezüglich nützlicher baulicher Massnahmen in einer Stockwerkeigentumsgemeinschaft hatte das Bundesgericht seine Rechtsprechung präzisiert, dass hierfür nicht die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt, erforderlich ist, sondern – über den Verweis auf das Vereinsrecht – nur die Mehrheit der in der Stockwerkeigentümerversammlung anwesenden oder gültig vertretenen Stockwerkeigentümer, welche gleichzeitig die Mehrheit der Wertquoten vertreten (BGE 144 III 510).

Im Unterschied zum gewöhnlichen Miteigentumsrecht, wie es beispielsweise oftmals in Tiefgaragengemeinschaften anwendbar ist, womit die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer erforderlich ist, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647b ZGB), genügt im Stockwerkeigentumsrecht also die Mehrheit der bei der beschlussfassenden Versammlung anwesenden oder gültig vertretenen Stockwerkeigentümer.

Wie erwähnt, bleibt eine klare andere Regelung im Stockwerkeigentumsreglement vorbehalten. Es ist also im Einzelfall immer zuerst das Stockwerkeigentumsreglement genau zu studieren und eine vorhandene Beschlussquorumsklausel auszulegen. Bei Unklarheiten ist Ihre HEV-Sektion gerne für Sie da oder vermittelt Ihnen sachkundige Beratung.

 

Dr. Thomas Dufner

Rechtsanwalt und Rechtskonsulent

HEV Thurgau